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限售波及50城 北京为何无战事?

新闻来源:未知  2017-10-17 16:26

  本文转载自微信公众号: 房地产金融观察

  国庆过后,楼市仍不平静。10月12日,浙江省绍兴(楼盘)市、云南省昆明(楼盘)市和山西省太原(楼盘)市同日宣布房地产限售政策,至此,今年这轮限售潮已经增至50个,限售周期2-10年不等。这在长达十几年的房产调控史上可谓头一遭。

  9月底的10天之内,12个城市发布了楼市调控升级的消息,其中8个城市采取了限售措施。

  也有城市限售期延长。10月10日,海南(楼盘)省的海口、三亚(楼盘)、万宁和陵水四市县对居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限,暂按规定统一提高到5年执行。

  眼瞅着限售政策纷纷加码,不少人在猜测,北京(楼盘)会跟进吗?

  北京会跟进吗?

  不管问这个问题的人是希望北京跟进还是不希望跟进,房金姐给出的答案都是:不会。至少近期不会,除非房价再次快速上涨。

  为什么呢?

  从北京房市的基本面看,限售政策的出台完全没必要。

  翻一下新闻就可以知道,出台限售政策的这50城市都是近期房价上涨较快、房市过热的城市,换句话说就是炒房行为相对严重的城市。

  投机客炒房,会尽可能利用金融杠杠,布局多套房产。然后在房价上涨周期内,出逃获利,基本不会持有太长时间。

  而限售政策,人为地增加了持有房产的时间,将严重打击到炒短线、且快进快出的投资者,随之降低高涨的跟风投资热情,也就是说,限售政策能一定程度影响到短期炒房行为。

  但就目前北京的情形来看,北京的清冷房市早已经让投机客敬而远之了。

  距离北京去年“930新政”出台已经满一年,如今首套普通自住房的首付35%,二套首付60%,二套非普通首付80%,三套拒贷。

  此外,“首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流”、“离婚一年内房贷按二套房执行”、“商住房限购”、“严查中介”、“查处小产权房”、“集体土地建设租赁住房试点”、“共有产权住房”等一系列配套政策陆续出台。

  一系列组合拳打下来,投机客的资金成本已经被抬至历史最高位,现在北京炒房已经无利可图了。

  北京市统计局数据显示, 1-8月,北京市商品房销售面积为526.9万平方米,同比下降44.8%。其中,住宅销售面积为344.6万平方米,下降39%——投机需求已被挤出。

  因此,这个阶段再出台针对短期投机客的限售政策已无必要。

  限售是把双刃剑

  其实,北京对于房产出售端,早已有所限制,那就是对于房产持有“满二”“满五”“唯一”等不同情形在税费方面的不同规定,在当下单套房价动辄千万的情形下,即使是增加一个点的税费通常也高达几十万,这对于短期投机买卖已经产生了有效的控制作用。因此,即使出台限售政策,也不过是对原有政策的升级而已。

  更重要的是,限售是把双刃剑,轻易出手,未必就利大于弊。

  房地产市场无论再怎么特殊,也是一个市场,要遵循基本的市场规律,市场最基本的规律就是供求关系,要想价格稳定甚至下行,唯一的办法就是加大供应,而限售政策的实质是减少供应,供应少了,供不应求,房价怎么会下降?所以这就注定限售政策将是非常时期短期政策,不到万不得已不会出台。

  当然,限售政策也可以作为楼市将持续调控的信号,帮助楼市稳定预期,进而为推出房地产税、不动产登记等长效机制赢得时间,但即便如此,权衡利弊,也不会将出台时机选择在房市下行通道中。

  一线防涨,二线防跌

  在房金姐看来全国楼市区域特征明显,目前仍是冰火两重天。北京房价以比今年3月下滑20%左右,而在成都、杭州(楼盘)、长沙(楼盘)等城市,新盘销售仍然火爆。

  因此在调控目标上,有所区别。

  目前阶段,一线城市的调控目标是防涨,二线城市调控目标是防跌,三四线城市的调控目标仍然是去库存。

  一线城市以二手房交易为主,新增供应有限,如果再限售,供应更少,不利于防“涨”;

  二线城市此轮上涨,涌入不少投资客。投资客以买新盘为主,想要短期获利,大量获利盘如果卖出,势必对市场造成冲击。限售锁定一定时间不让卖,最主要是防跌。

  三四线城市人口流出等原因,供应量大需求量少,仍然去库存,限购限售的少。但是也要谨防次轮操作后的深度套牢风险。

  因此,限售场上,北京无战事。

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