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传说中高端住宅价格公示,为何引发一片惊呼?

新闻来源:互联网  2018-12-08 21:21:27

还记得吗?前不久楼市君在推文中提醒过,待新一批品牌房企项目出来后,其产品和价格将对市场和房价产生新的影响。日前,这批新盘代表中的“三府”首批次房源价格亮相,确实也引起了楼市震动。

金茂在常宁新区的金茂府、华润置地在长安路电视塔东侧悦府、中海在常宁新区的中海·长安府,以大平层和洋房为主,是传说中的西安豪居“新三府”:地段价值高,产品新、价格新。

丨华润置地·曲江九里

金茂府在其它城市的售价高出周边品牌盘的30%-100%,华润置地的悦府和中海的长安府,预期的价格都不低。11月28日,“三府”首批次房价公示:金茂府均价19330元/㎡,最低17100元/㎡;悦府均价20939元/㎡,最低19132元/㎡;长安府均价14720-18646元/㎡。作为豪居新代表,其价格都没有达到房企预期的价位,业界为之哗然!

为何?显然与监管部门有意控制年度房价涨幅的态度有关。

从2017年下半年以来,物价部门走到房地产的前台,严控新房价格,尤其是2018年下半年以来,控价更为严厉,不少盘前后批次房价没涨,新盘价格预期高而公示价落差大,着实惊到了业界,为楼市实现从高热到平稳,承受了许多。咱们要不要对物价部门的控价态度点个赞呢?

——壹——

巧的是,与悦府同受 “抑价”影响的,还有一个系出同门的11月份全新入市的曲江九里,本来开发商想买15000元/㎡,结果物价局审核时,备案均价定在了12974元/㎡。无独有偶的是,金地曲江意境也是想卖15000元/㎡而被“抑价”到了13000元/㎡左右。

说到曲江,无疑是在2018年依然持续置业热度的一个区域。金地曲江意境、中国铁建·万科翡翠国际、金地中心风华、中海曲江大城等无疑是区域内较有代表性的人气热盘。

丨曲江实景图

金地曲江意境新推的两栋高层348套房源,产品有83㎡两室一卫、98㎡三室一卫、123㎡三室两卫,均价12964元/㎡。11月12日结束登记,核验通过数达到790个。这是该盘高层房源连续2次出现该状况。

中海曲江大城自年初开盘以来,势头一直不错。华宸组团新推的269套房源,有小高层97㎡三室一卫、117㎡和125㎡的三室两卫,均价14924元/㎡;多层洋房165㎡四室和187-242㎡跃层等户型,均价20274元/㎡。11月19日结束登记,意向登记核验通过数411个。

11月26日,华宸组团再推296套房源,有125㎡三室二厅、165㎡四室、187-245㎡跃层,小高层均价15448元/㎡,多层洋房均价20414元/㎡。其价格比19日的高出140-500元/㎡,意向登记核验通过83个,首度出现顺销情况。

金地中心风华的高层,均价在14000-15000元/㎡。年中开售以来,持续处于热销状态。新近推出的333套房源,户型有113㎡和128㎡的三室两卫、143㎡的四室两卫,均价14732元/㎡。11月16日结束登记,核验通过数125个,出现顺销态势。

中国铁建·万科翡翠国际近期推出39#、46#、47#三栋高层,共526套房源。46#、47#产品有90㎡两室、130㎡-135㎡三室两卫,均价13560元/㎡;39#有145㎡、155㎡及192㎡四室两卫,均价14509元/㎡。12月1日结束登记,意向登记数达到3922个。

从这几个热销盘中不难看出,当前曲江二期比较热销的依然是品牌影响力大的项目的高层产品,适合首改、改善或终极置业,均价12000-13000元/㎡。

——叁——

从曲江置业的特点看,新近入市的华润置地·曲江九里的无疑是一个新选择。该盘是个新盘,其占地规模、建筑形态、产品定位及地段发展等,很多人还不是很清楚,在此不妨简要解读:

项目是华润置地2018年度西安新开6盘之一。位于曲江二期雁翔路三南环外,占地面积约225亩,总建面约55万㎡,分为居住和商业两个部分。住宅占地约166亩,建面约38万㎡,容积率不高于2.5;建筑形态为洋房和小高层。商业占地约59亩,建面约17万㎡,将打造成区域级商业中心。

丨曲江新区政务服务中心

从地段看,与曲江市民中心(行政办公)、曲江二中(国际学校)、西北妇幼医院、正荣彩虹谷为邻,东侧有西安新植物园、曲江管委会,南面是杜陵国家遗址公园所在,是曲江新兴发展地段,是曲江二期的C位价值板块。

衡量一个盘的地段价值,离不开交通、学校、商业这三个最核心的因素。从这三个核心要素看,目前华润置地·曲江九里无疑占据优势。

该盘与万科、金地及中海盘相比,享有雁翔路-南三环甚至规划地铁8号线的交通便利、曲江二小及曲江一中等教育利好,项目对面就是正在建设中的国际中学,同时自身规划建设有约17万㎡的商业体,产品规划有约2.3万方BLOCK街区、青年精装公寓、LOFT公寓等。从其体量和华润商业运营的案列看,建成后无疑是区域级的品质商业中心。

丨华润置地·时光里效果图

这是曲江九里对区域的贡献之一。同时也是项目区别于其它盘的一个显著的配套亮点,也是加分点。

从教育资源占有度看,项目自建一个约5000㎡的品牌幼儿园,附近有曲江二小(项目所在地段2018年度归入该校学区)、曲江二中(国际中学)等,从未来学区划分和享有的教育体系看,还是比较全面的。

丨曲江国际中学效果图

从社区景观规划看,曲江九里项目在园林打造上可谓下足功夫,为营造低密规划的产品定位,采取重视文化意境的盛唐艺术为规划理念,在不同楼栋组团之间打造不同树种的景观组团,呈现“春、夏、秋、冬”四景。

在营造低密舒适的环境的同时,曲江九里也注重社区功能性的规划,在绿意盎然中打造老有所养、少有所乐的全年龄生活圈。从老人到小孩,每一个年龄层都能在这里找到自己的主场,环形跑道、羽毛球场、室外“健身房”、800㎡主题儿童游乐园让父母寓教于乐与孩子共同成长。

丨华润置地·曲江九里效果图

目前该盘首批次房源正在接受意向登记。首推2#、5#、20#、21#、22#五栋楼,474套房源,建筑层高分别为17层-20层小高层。

其中,119㎡和138㎡户型分布在5#、20#、21#、22#号楼,均为三室两厅两卫,套房设计;149㎡四室两厅两卫分布在2#楼,总高18层,2梯2户。南向有大阳台,宽达到7.8米,同时还带有北向生活阳台。该楼栋前面是11层洋房,同时对着小区的南北平沙落雁景观带,视野景观极好,天气好的时候可以看到秦岭。

本次曲江九里推出的产品当中,138㎡的舒适三居最受欢迎。该户型进门是一个入户花园,户型南北通过,动静分区,且南向4米宽的主卧套房设计,舒适、奢阔。

从品牌号召力和建筑形态、规划所展示的品质看,无疑适合刚需、首改和改善置业。

——肆——

从另一个维度看,物价局对华润置地·曲江九里等盘的“抑价”,客观上在购买时节省了成本,实际上也为楼盘后期的“溢价”埋下伏笔。因为物价局对精装项目都做了精装议价,事实上精装成本远远没有议价高。

选择毛坯房还是精装房,还需辩证看。装修房子不是自己解决不了的问题,大不了全包也省事,但是地段和配套是要依靠政府来解决的,这个不是楼盘及个人之力能完成的。从介入成本和选择产品角度,一味看中精装,价格为先,而对地段、产品价值重视不够,中长期看,其实也是一个隐性的损失。

不久前,柒少写了篇稿子,说:最多五年,曲江面临无新盘供应的局面,从而全面进入二手房市场。在私下里探讨时,部分业界人士也认为,从目前的发展势头看,也许要不了五年,至多三年,曲江将面临无新房供应的态势。

综合前文所述,目前介入曲江二期,是抓住了置业的相对较好的机会。而这个机会,能否抓住,最后还得由主观因素决定。

 

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