如果你在路上看见一个拉三轮的，喇叭里还喊着回收旧冰箱、洗衣机、电视、以旧换新。

你可能会觉得这种方式老掉牙了，但千万不要瞧不起他。

因为当年就是这些策略拯救了中国的市场经济。

大概在前些年的某个时间段，为了应对某次金融危机，市场上掀起了一场主打以旧换新的消费热潮。这场风暴席卷了家电和汽车两大高技术行业，并在当年的金融危机中成功的稳住了经济的快速增长。这一点猫叔当年是深有体会，见证了短时间里家电行业的蓬勃发展。

以旧换新给当年的市场注入了超级强心剂。

而反观现如今的楼市，在经历了一场狂风暴雨般的大涨之后，逐渐进入到了一个平稳期，各方资本在宏观调控的政策下趋于理性，2019年的整体房价稳中有升。“稳房价、稳地价、稳预期”成为了当前房产市场的主要风向。

在维稳政策下的房地产市场，难道就真的那么稳吗？

就在6月19日那天，国务院常务会议，提出了“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”，还指出要“创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索”。

这显然是在给房产市场的发展找寻另外一条出路。

这可能是那些住在老旧房里的朋友最欢悦的消息，也许身价暴增的机会已经到来。

而根据数据摸查的情况来看，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广。背后需要投入的资金，体量巨大。

目前预估的数据是四万亿，而上一个四万亿，是2009年温总理的作品，最后带来的是房地产市场的欣欣向荣。

旧改，维稳楼市的超级强心剂已经到来！

旧改是存量价值的盘活

猫叔有个女性朋友，很爱开玩笑，有一次我们在一起聊天，说到她结婚十二年的老公，说他每天只知道工作，是个超级工作男，主要还从来不打理自己的穿着和外在形象，三十几岁的人硬生生活成了四十几岁的样子。朋友很不满，说哪一天看不下去了就把他给换了，反正中国还有三千多万的单身汉，帮助解决库存。

不谈德行，只从经济学的角度来看，这对剩下的那三千万的单身汉

绝对是个福音。

东西旧了就换新的，这是亘古不变的道理，也是一种习惯。

房子旧了更是如此。

旧改是一个城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；旧城改造是个不间断的过程，跟城市的发展方向和速度密切相关。

那为什么要“旧改”？

我想除了政策指向外，就是旧改本身拥有的巨大的市场价值，同时在宏观经济调控层面也意义非凡。

拿龙湖时代天街来说，现在的房价基本已经达到了2W每平，而周围的老旧楼层却不到1W，甚至还有的七八千。它们之间不存在任何的区位优劣，交通、学区、配套等一切地段附加值同样没有任何区别。可能最大的差异就是：这些2000年之前，在城市核心区域建设的老旧社区已经无法满足城市的发展及城市人对居住的最基本需求（停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……）。

渝中区老旧楼房

所以，实际上，“旧改”就是让主城的价值重新回归。

当主城放眼望去不再被残破不堪的旧房所覆盖，也不再拥有脏乱差的代名词。

而是全新的交通规划、优质的社区配套、完善的资源配比，环境优美，不言而喻，这个地区的价值能得到多么巨大的提升。

而上一次这么大的动作，就是那个启动了一场楼市狂欢的“棚改”

棚改政策实施以来，成绩是斐然的，特别是自“实物安置”转化为“货币安置”以后，很多人将棚改当作楼市行情的发动机：棚改动，楼市利；棚改紧，楼市空。

之所以有这样的说法是因为“棚改”最为关键的点在于其货币安置所形成的金融闭环：

1.央行向政策性银行发放贷款

2.政策性银行获得贷款资金后向地方政府发放棚改专项贷款

3.地方政府获得贷款资金后向被拆迁人发放货币补偿款；

4.被拆迁人拿到补偿款后购买新楼盘，帮助楼市去库存；

5.地方政府拆迁卖地后偿还政策性银行棚改专项贷款；

6.政策性银行收到偿还款后再偿还央行贷款。

这样的金融闭环具有如下优势：

首先，从政府的角度看，货币补偿能够缩短安置周期、节省过渡安置费用；

其次，从被拆迁人的角度看，货币补偿能够满足多样化居的住需；

最后，从宏观调控的角度看，货币补偿则具有消化社会存量住房，帮助房地产市场库存出清的作用。

实际上，说通俗一点，“棚改”就是“国家发钱让老百姓买房，同时帮助房地产市场去库存”的过程。

那么，我们再回来看看“旧改”逻辑。

棚改和旧改是有相似之处的：

①都是涉及上亿人的民生过程

②都是总理在基层考察中的经验总结

③都提出了“鼓励金融机构和地方积极探索”

④都跟房地产市场有着若即若离的联系

而不同点在于：

棚改货币安置是在去库存背景下，旧改是在三稳政策背景下，稳房价、稳地价、稳预期。

5

旧改的核心价值

旧改的目的是重塑城市核心区老旧小区的居住价值，这里有几个价值点：一是可以导入产业，通过改造提升核心地段物业的经营价值，如养老和民宿。二是提升居住价值后，结合可能的金融支持（如提升贷款比例，降低贷款利率等方式），降低购房门槛，支持低端购买力人群落户。三是提升老旧小区的流通性，可催生新的楼市购买力，维稳楼市和土地出让的需求。

总的来说，旧改能够提升产业导入，提高城市化进程效率，维持楼市的稳步发展需求。

其次，4万亿的资金体量，也会像“棚改”一样，催生出新的，涉及多个维度的金融闭环。我们猜想，这次“旧改”的资金也会像“棚改”一样，由国开行借贷流出，通过政策性银行发放给地方政府用于老旧社区改造升级，提升其居住价值。作为购房者，会有政策扶持，如增加可贷款比例、降低贷款利率，降低购房门槛，以此来推动这些二手房源的流通性。最后，地方政府再通过房屋交易过程中产生的税收及旧房变现后的购买力维稳市场需求，通过土拍市场收回资金，偿还贷款，形成金融闭环。

当然，这些只是我们的猜想，真正落地的金融政策，还请大家保持关注。而旧改政策到底能释放多大的市场威力，就在金融政策的创新性上。

所以可以看出来“旧改”亦是多方获益的举措：

之于政府，盘活了存量价值，提升产业导入能力。降低的购房门槛可吸引中低端购买力落户，提升城市化效率，刺激地方经济发展（参考《未来十年，买房的顶层逻辑也许在这里》所讲的区域经济的逻辑）。

之于楼市，有了新的购买力维稳库存和土地市场需求。

之于房主，增加房屋流通性。变现之后有了更好的投资选择（如《认清房地产税，让你的投资稳步增长》所提到的购房投资逻辑）。

综合以上几点，不难推测，“旧改”不仅仅是一次民生与城市发展的提档升级，同时，也与“棚改”相仿，将会是一个搅动时代，影响资产转换，再次激活楼市的重要节点。