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珠海楼市下半场:末班车焦虑、地王高进、豪宅挑战?

新闻来源:  2019-09-28 21:00:28

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图/高楼迷 红巴

序章:

谁出城,与天斗,与地斗,争取现金流;

谁据守,等天时,等人和,等地利再现。

如果 2016 年被称为珠海的地王年,那么,2018 年就是珠海的豪宅年。

不少在2016年下半年,甚至去年成交的高价地块,如今已透露出亮相的讯号,它们大都从5月份开始,依次轮番轰炸你的眼球。

NO. 1|壹

上个月,千呼万唤终出来,作为珠海楼市地块之巅的格力“29120”地块,终于决定动工。

“掐指一算,这距拿地得有1年又224天了!” 凤凰楼市交流群里,不嫌事大。

据相关人士透露,目前格力地块已处于挖土阶段,也算有了实质性进展。

土地是房企生存的基础。在2016年“稍微一点就能炸”的楼市里,开发商激进拿地,而后一发不可收拾,在得争现金流和土地税压力下,纷纷将在今年入市。

全国范围内大抵如此,珠海今年的土地市场同样不亦乐乎。

据不完全统计,过去两年,珠海成交楼面价超过 1 万的涉宅用地,一共近 20 宗。在此之前皆无一面市,纷纷在今年下半年扎堆出山。

这些地块涵盖在航空新城、科创北围、横琴和白蕉等全市范围内。

许多人开始担忧,下半年会是珠海楼市的拐点吗, 今年珠海楼市还能再死灰复燃?

确实,新一轮恐慌性抢房潮,正在吞噬许多人的理智。越来越多人被裹挟其中,迷茫、焦虑、随波逐流。

恐慌何时停止?很遗憾,在我看来,短期内它并没有结束的迹象。

真要分析起原因来,估计能说上一整天。比如,楼市本来就有 “银四红五月” 的历史惯性,目前周期规律正在生效。

今年以来,旧改正在大力推进,一些手拥资金的人再出来,又加重了恐慌情绪。还有对未来房贷收紧的担忧……

但这些原因加起来,应该都比不上那个让人震颤的恐惧:现在不买房,今年买地王。

NO. 2|贰

这个恐惧,其实可以一分为二。一方面,是低价地楼盘正在 “卖一套少一套”。

开年伊始,以珠海西区为主的各大项目,开始大打“优惠”战,似乎约定俗成一般:半年内清盘。

万科城、金地扑满花园、保利时代、龙光玖龙府、保利西海岸、中海湖畔岚庭等清盘;旭日华府、华发又一城、华发峰尚以及时代项目纷纷对正加推楼栋优惠清货。

蒸发掉的,全都是低价地项目!

而另一方面,前几年出让的高价地,马上就要踩着七彩祥云来接管市场了。

珠海很多板块,正在迎来这样的“交接时刻”。最典型的案例,就是航空新城。

目前,这里尚在售的老盘,仅剩部分货量的中海左岸岚庭、待加推的中航花园,以及围绕在板块外旭日海岸和九洲保利天和,皆在等待一个节点,少量在卖。

但是一旦这些房源消耗完,整个航空新城,能买的就只有 2016 年之后的高价地楼盘了。

近 60 万㎡的供应,楼面价基本 1.7 万元/平以上,跟老盘的面包价是一样一样的。聪明人都明白,就算抢破头,也要在前面 几 个老盘卖完前抢一套啊!

同样的 “末班车焦虑”,正在珠海多个板块传染扩散。

比如在自贸区横琴,目前还有住宅存量的楼盘仅 2 个,华发悦府和K2·荔枝湾。下一波供应入市将是三个“顶豪”,吹风价皆在4.5-6万元/平的价格。

航空新城现状

在白蕉,2016 年 6 月之后出让的9350和1.2万元/平地块,正在排队上市;

在平沙新城,碧桂园和保利的双重搅动,已开始抛出1.3万元/平起的吹风价;

科创北围,几宗 2万 + 地块,正在挑战板块 3.5 万以上的价格线;

在唐家半岛旁,等了5年的华发地王,也马上要亮相了……

“低退高进” 的双重压力,是年中这波狂潮最重要的源头,短期无解。

不过它也同时注定,这会是最后的疯狂。即将到来的高价地时代,很可能会让一切 Game Over。

NO. 3|叁

群雄逐鹿,短兵相接。

伴随着高价地块而来的,除了“低退高进”的恐慌,还有突破板块天花板的可能性,以及一些久久未入市或通过非招拍挂显露出来的地块,也出来短兵相接,誓要争一杯羹。

图 高楼迷/红巴

比如白蕉的格力地块、航空新城的华发国际商务中心、横琴的华发广场,以及唐家半岛的华发绿洋湾,也皆是实打实的高价项目。

接下来,我们每个板块简单说一下最新的动态。

航空新城有6个新项目值得期待。

最先迎来面市的是华发国际商务中心,一个板块以华发项目打头阵最好不过。

目前项目销售中心已成形,样板间也已开放,吹风价2.5万+,毛坯;(详情请回顾:吹风价2.5万/平!华发国际商务中心销售中心开放,户型曝光!)

其中崇峰壹号院,原来预计 5 月面市,目前有所延迟,预计 6 月有戏,将推 178、188、315 平的阔绰户型,大概率是金湾首个过3万元/平的项目;

华发碧桂园地块已处于热火朝天的动工中,预计第四季度入市,案名和效果图已出炉(滨海天际、香洲府、海湾壹号,华发+碧桂园珠海合作三项目揭开面纱!);华发创业大厦也涵盖有一定的住宅单位,但预计不会太快入市;

此外,还有龙湖项目,地块现场也已动工,据相关人士透露,将争取在年底扩市。

航空新城项目楼面价(元/平)产品信息备注
崇峰壹号院19050178-315大平层预计 6月入市
华发国际商务中心1805含6栋17层住宅准备开盘
华发碧桂园17000+21704㎡配建待定已动工
华发创业大厦7900 + 14397.48㎡配建华发西部总部大厦,含35%的住宅已动工
龙湖地块一14003 + 9154.32㎡配建20%“定向 + 8 年限售”,中心湖最后宅地接近动工
龙湖地块二5927 + 6025.83㎡配建约22万方的综合地块接近动工

白蕉也将迎来三个高价地块入市,均徘徊在1万/平的楼面价上。

一块是楼面价为9350 元 /㎡的 招商依云华府,一期可售住宅部分共 1400 套,预计于近期入市;

一块是介于华发峰尚与时代倾城一期的时代雅筑花园,楼面价12000元/平,大概率是以时代倾城系列输出;

还有一块格力于去年拿下的转让用地,总价3.6亿、楼面价约10715元/平,据目前探访,也已经动工。

其他项目包括招商依云水岸旁的保利+时代四项目和华发项目也均已规划公示。

白蕉项目楼面价(元/平)产品信息备注
招商依云华府935030%商业,总建面 32.6 万㎡预计下半年
时代倾城雅筑花园12000时代倾城系列六期预计下半年
格力白蕉地块约10715待定动工
华发项目8598待定规划已公示
时代天韵花园8085待定准备动工
时代水畔雅苑8055待定准备动工
保利百合8120待定规划已公示
保利茉莉7901待定规划已公示

珠海高价地块最扎堆的科创北围,已吸引了至少9家开发商12个地块进驻,据相关人士透露,今年预计会有5个项目入市。

他们分别是,龙湖、万科两项目、雅居乐、招商和华发项目。地块平均皆在2万/平左右。

其中雅居乐国际花园项目已于两个月前在扬名广场入市、万科翡翠玲珑项目将于下个月也迎来相关节点。

最大看点是入市时,在整个片区有这个地块单价六至七成的市场价值度,尚都不足以承载可能接近 4 万的项目成本的梯成时,各大品牌开发商将怎么样去打造产品。

创北围

项目楼面价(元/平)产品信息备注
雅居乐国际花园28000+90-121㎡ 三至五房复式预计 7月开盘
万科翡玲苑18400+2868.44配建建设 4 栋住宅和 2 栋商业即将开放
万科翠珑苑17800+2005.34㎡配建建设 3 栋住宅和 2 栋商业即将开放
龙湖天锯院15020 + 配建 2005.34㎡待定年底入市
招商地块20000㎡+ 配建 4036.14㎡待定年底入市
华发地块一、二

18773 + 3446.34㎡配建

19289+

待定动工

唐家半岛尽管只有一个高价地块项目待入市,但含金量十足。

华发绿洋湾,楼面价11500 元 /㎡,占地 5.6 万㎡,总体量约 21 万㎡,项目规划有 12 栋高层、19 栋别墅、1 栋商业大楼。

其中规划有一栋 46 层超高层,主打公寓。主要户型为 主推 99-293㎡三四房,60㎡ 公寓。毛坯。预计 2018 年 6 月份入市。或将成为唐家的最高价项目。

板块项目楼面地价产品信息备注
唐家半岛华发绿洋湾11500主推 99-293㎡三四房,60㎡ 公寓待入市,目前可进场了解,但不能拍照

横琴有三个高价地块入市,均价皆在4.5万/平以上。

上周末,华发广场开盘,微信摇号开盘,主推3、6栋的79-144㎡两到四房,整体均价约 4.6 万 / 平瞬间全红,令人震惊。

这个集 28.5 万㎡的纯住宅社区、40 万㎡的办公及裙带商业、6 万㎡的滨海商业等于一体,是横琴一个超大综合体。

龙光玖龙玺因备案价最高 7.5 万 / 平,成为全城热话。目前,项目在售 105 平平层以及 145 平的复式,销售均价约 5.1 万 / 平。

此外,今年还有中冶逸璟公馆入市,该项目用地面积高达 16.9 万平,总建筑面积超过 30 万平。目前已经开放销售中心。

作为横琴国际居住区首发项目,中冶逸璟公馆是中冶在珠海匠心打造的首个逸璟系高端产品。项目总体量 22.8 万㎡,共 1592 户,为约 98-209㎡三到五房。

三大盘入市,对于横琴住宅楼市起到举足轻重的作用。成交会否反弹尚有待考证。

NO. 4|肆

高价地如何浇灭眼下的虚火呢?我们不妨来做个沙盘推演。

目前,高价地的命运主要有两种可能性。第一种,限价松动,它们顺利以高价入市。

那么,这也意味着珠海房价将再上一个台阶,必然导致一波购买力被拦在门外,抢房人数直接减少。

甚至可能因为市场无法消化新的价格体系,造成库存积压,楼市重回买方市场。

这也是让许多开发商纠结成麻花的地方。希望限价放开吧,怕行情会一落千丈;可限价不放开吧,又怕亏到只剩底裤。

图 高楼迷/红巴

那么如果限价咬定不松,高价地平价入市,疯狂还会持续吗?未必。

别忘了,现在一二手市场的热度,极大程度依赖于高价地的刺激。因为“高地价=高房价”的预设公式,才让许多楼盘的价格,显得特别便宜啊。

如果突然发现这个公式原来不成立,想象中的价差落空,抢房热情还会继续高涨吗?

要知道在珠海,已经出现因为政府批准备案价低于预期,高价地迟迟未能入市的案例。

在南京,甚至有了地王亏本开盘的先例。当地楼面价 22353 元 /㎡的京奥港未来墅,最终的开盘价格仅为 25000-27000 元 /㎡,必亏无疑。

当初被高地价冲昏头,杀进周边项目接盘的人,只能站在高岗上一脸蒙圈。

看到没有?高价地确实是 10 秒见效的春药,但也可能是让它休克的毒药啊!无论向左走还是向右走,高价地都会面临两难困境。由此带来的盘整,在所难免。

NO. 5|伍

就这批高价地来说,拿地的开发商,基本都是全国大鳄。

珠海这座城市再特殊,在这里布局的全国性房企,也无法遗世而独立,无可避免地要被卷入中国楼市的洪流中。

眼下,就有两个变化正在产生深刻影响。

首先,一些热点城市的房价,开始显露颓势。在“房住不炒”的基调之下,今年没有放松,反而多个热点城市继续加入限售行列。

一旦其他城市销售吃紧,在财务指标压力之下,全国大房企选择牺牲珠海市场,低价抢跑回笼资金,不是不可能。

图 高楼迷/红巴

其次,金融去杠杆的深入,直接切断了很多房企的融资动脉。

在两会期间,前央行行长周小川就直言:未来低利率或将告一段落。3 月 22 日美国加息,更是让中国笼罩在加息阴影之中。

如果现金流趋紧,沉淀大量资金的高价地,或许就会成为烫手山芋。留给他们的时间,不会太多。

市场的关注焦点,总是出奇的一致。大约在前年与去年,也是这几个板块 “圈内地王” 的龙争虎斗,掀起一次次抢房高潮。

而这一次,板块内的楼盘出场阵容更为华丽。更讶异的是,这些高价地块几乎还都没有正式上市。

一般来说,“地王” 项目的产品相对具备竞争力,因此项目的开发周期会更长,有一点 “慢工出细活” 的意思;另一方面,目前正处在政策调控期的风口,或许也会对项目的营销节点产生影响。

从珠海目前的库存量来看,如果今年出让土地不能快速转化为市场供应量的话,或许也是对市场的又一种刺激。

有人认为地产价值被低估,也有人认为楼市泡沫已经显现,到底是真相如何?

接下来值得我们关注的两件事——这些 “高价地” 中率先入市项目的开盘表现,以及,即将开始的土拍。

End-


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