本月二手市场表现抢眼，成交猛增14.5%，呈现“触底反弹”的趋势；

一手住宅方面，本月延续自5月以来平均每月7000宗的成交水平，但“中心区+番禺”成交坚挺，稳中有升，由此可见广州实力买家购置欲望强烈。

二手住宅

市场交易环境平稳向好

二手成交大涨14.5%

2019年7月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4396宗，较6月同期（3838宗）环比大幅上涨14.5%。

从今年7月各周网签情况来看，目前二手楼市成交表现平稳向好，周度成交量基本维持在1100-1200宗的水平左右。

小研君分析认为，现时楼市政策环境处于“稳定期”。

业主报价更为合理，促使客户观望情绪有所放缓，入手步伐明显加快，上门看房客明显增加，据统计，本月二手带看量同比去年增多10%左右。

另外，业主供应亦相对积极，中原每周录得的新增盘源均处过千套的高位水平，客户可选性明显增多。

价格方面，本周二手住宅网签均价为26988元/㎡，环比上周上升2.8%。

多区成交大幅上扬

番禺稳居榜首位置

从各区成交情况来看，本月大部分区域成交均有所上升，其中海珠、天河、增城三区表现尤其明显。

本月分别成交507宗、424宗、654宗，环比分别上升26.1%、19.8%、19.3%。

另外，番禺仍然以840宗的成交量占据各区榜首，成交量环比上升13.4%。

此外，需求指出的是，黄埔成交量不升反降，本月共成交229宗，环比下滑6.5%。

主要由于黄埔区前段时间成交活跃，其中以萝岗板块的次新房房源最为突出。

从而消化不少优质盘源、客源，促使本周需求有所回落，成交明显下滑。

白云低洼板块受青睐

黄埔多个社区大盘成交活跃

本月，白云区多个楼价低洼板块成交活跃。

如罗冲围板块、机场路板块等，其成交均价分别为28864元/平、28360元/平。

而越秀东风东板块由于其教育资源、生活配套等优势，成交排名跃升至第二位。其成交均价为59074元/平。

另外，需要指出的是，黄埔区多个成熟社区大盘成交表现活跃。

如万科东荟城、中海誉城、保利罗兰花园等。其成交均价分别为33142元/平、27343元/平、32831元/平。

一手住宅

中心区+番禺强势

成交维持7000宗水平

根据监控显示，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），环比上升1%。

从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗关口，始终未能达到3、4月成交高位。

自五月下旬开始，广州一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象。

官方对市场严管力度不松懈，“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎，亦影响了买家入市欲望。

但需要看到本月供求仍存在不少“积极因素”。

首先供应量大幅增加15%达到6340套，高于2019年平均水平（6145套）。

尤其7月中旬后，房企加快推货节奏，预售证发放速度提高，预计将带动8月初成交网签表现。

成交情况：实力买家入市态度坚决

广钢、华南、亚运城等板块备受青睐

本月“中心区+番禺”成交表现强势，中心区主要供货区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上。

番禺更是猛增68%，可见广州实力买家入市态度坚决。

以荔湾未来，该区本月成交870宗，环比上涨16%，广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗，占区域31%的成交量；

此外，近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗，成交分别接近百宗，广钢板块整体表现抢眼，吸引大批买家。

而番禺本月成交756宗，环比提升68%，该区成交提升主要得益于供货充足。

除亚运城外，传统大盘“广州碧桂园”铁树开花，推出全新楼栋。

根据数据显示，广州碧桂园本月获新批460套单位，本月录得70宗成交，根据其市场关注度，预计8月将陆续反映在网签上。

库存状况：整体消化周期上升至近一年高位

由于近3个月成交较早前回落，广州整体消化周期呈上升趋势；

目前已达10.8个月，为2019年年内新高，同时为近一年最高点，与去年7月持平。

一手商办

公寓成交稳步增长，商铺写字楼略淡

7月广州商铺市场热度稍有回落，但得益于两宗回迁物业的批量网签，成交量仍保持在5.80万㎡，环比下跌16%。

公寓市场成交稳步增长，加上上月开盘项目的批量网签，本月全市共录得2247套12.75万㎡的亮眼成交。

这也是今年春节后，广州公寓市场第五个成交破十万的月份。

而写字楼市场近几个月供应减少，成交亦略显低平，本月成交3.23万㎡，环比下跌16%。

新增供应方面，公寓市场继5月份扎推入市后，近两个月供应回落至中等水平，本月入市6.52万㎡。

商铺及写字楼市场供应持续低微，本月商铺市场入市0.69万㎡，写字楼市场则为零供应。

一手商铺、写字楼

7月除增城、白云区成交录得增长外，区域九区均呈下跌之势。

本月增城区录得两宗回迁物业的批量网签，区域成交量占比达37%，环比增长2.28倍。

外围区成交量约占全市的5成，但各区表现较上月失色。

其中，番禺单盘贡献突出，个别在售热点项目销售理想，成交量占该区的74%。

黄埔区若干写字楼底商跑量，区域也有16%的成交占比。

中心区内仅白云区表现尚可，较上月增长3.37倍，主要成交贡献来自个别项目的社区商铺。

本月成交量排前的为增城区五一村安置社区、增塘村安置社区，两个回迁房项目分别批量网签0.84万㎡、0.61万㎡的社区商铺。

剔除回迁房项目，本月成交最多的为番禺区金山谷创意产业园，该项目近期四期商铺出售，主推20㎡起小百万宜家旁黄金铺，本月共成交105套0.59万㎡。

此外，本月商铺市场共7个项目获得批售，而且新增供应均为社区商铺，主要集中在南沙、增城、番禺三区，各项目供应量不大。

经历前几个月的集中跑量后，近期广州一手商铺市场成交走淡，属市场正常波动变化，而市面上投资性价比高的项目，如金山谷创意产业园仍然受到置业者的关注。

7月写字楼市场受供应影响，多个区域成交下滑，表现相对突出的有南沙、花都、番禺区。

其中，南沙区若干项目持续销售，成交逆市增长4.34倍，区域成交占比43%。

活跃区域花都、番禺区分别贡献22%、14%的成交量，但整体成交不及上月。

中心区内，本月天河区若干尾盘录得写字楼交易，区域成交环比上涨约3成。

本月南沙区中国铁建环球中心是唯一写字楼成交破万的项目。

其次，花都区广州国际空港中心、保利国际金融中心、番禺区广晟万博城三个在售热点项目各有数千平写字楼交易。

另一挤进TOP5 的为天河区万科云，项目售出0.25万㎡尾货写字楼。

本月写字楼市场已散售交易为主，整体表现平淡。

一手公寓

7月广州共入市1231套6.52万㎡公寓，供应量环比上涨25%。

本月供应均来自外围在售项目，花都区上月亮相的新盘时代云港新增供应579套LOFT公寓，广物星港国际供应345套平层公寓。

而从化区碧桂园从化1960入市两栋公寓楼，共计新增307套平层公寓。以上项目个人均可购买。

7月公寓市场共成交2247套公寓，套数基本与上月持平。

其中，外围区成交仍占主导地位，套数占比达65%，较上个月微涨2%，各在售热点项目活跃度高。

另外，本月增城区表现较为亮眼，较上个月增长1.04倍，主要贡献来自新塘个别开盘项目的批量网签。

中心区则除荔湾、天河两区有新货在售，成交相对活跃外，其余区域表现平淡。

本月共有5个项目公寓成交破百套，总计成交780套，占全市成交量的35%。

销冠来自黄埔区保利鱼珠港，项目上月下旬S1栋公寓开盘，当天400套公寓货量去化近9成，售价3.2-3.3万元/㎡，本月项目集中批量网签206套。

上月下旬开盘的还有增城区新塘板块的广州东部布匹辅料城（长风国际），该项目加推推售公寓尾货，以1字头售价促销，跑量可观，本月项目批量网签145套。

天河区新近推售的项目尚塬颐都汇本月也有133套公寓成交，该项目同样主打高性价比小公寓卖点，售价2字头。

此外，南沙区南沙珠江湾、越秀国际总部广场、花都区广州国际空港中心、荔湾区逸合商务中心等在售热点项目也有不错销量。

本月广州“商改住”新政落地，提出：已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

该政策是对以往广州“商改租”政策的进一步优化，既可盘活消化库存公寓，又能有效地提高广州租赁住房供给，加快培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

同时，该新政还给“330政策后出让地块项目”去化提供思路。

广州中原研究发展部监控发现，今年上半年禁售个人的商业项目已开始陆续入市，此类物业仅可卖给法人单位，开发商或大客户购入自持的成本较高。

新政出台后，可刺激开发商自持物业转租或吸引公寓运营商进场，有效预防后续入市项目出现库存积压现象。

注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

来源：广州中原研究发展部